严厉调控与土地市场的反差:企业拿地“补仓”意愿高
       

  今年以来,各地政府深化房地产政策调控,楼市政策调整密集出台。 在此背景下,许多房企却仍在争抢高价地,土地市场高温不退。   据不完全统计,2016年9月底至今共计40余个地级以上城市和部分县市出台调控收紧政策,多个城市比如北京、广州、厦门、南京、杭州等城市已经连续出台多次调控政策。 总体来看,本轮政策以中心城市为单位,周边三四线城市联动收紧。   以京津冀城市群为例,北京调控进一步升级之后,环京周边县市也集中出台调控措施,廊坊、张家口崇礼限购升级,保定市区、涿州、涞水、沧州、石家庄、天津、青岛等地开启限购限贷。 在雄县、容城、安新被设立为河北雄安新区的消息发布后,投资客疯狂涌入,随后当地和周边政府严禁各种炒房行为。

4月5日,与雄安为邻的霸州市也发布楼市调控新政,实施差别化的住房限购和信贷政策。 其中,非本地户籍居民家庭须自申请购房之日起前2年内在霸州市累计缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险),限购1套住房且购房首付款比例不低于50%,包括新建商品房和二手住房。

  楼市调控政策密集出台,效果立竿见影,成交量出现明显回落。

中国指数研究院的数据显示,今年第一季度50个代表城市商品住宅市场月均成交量在2650万平方米左右,同比下降约15%。

中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示,多城密集出台调控政策后去年10月起价格环比涨幅持续收窄。

进入2017年,百城价格环比涨幅继续收窄,一季度涨幅较去年四季度收窄个百分点。   不过,在楼市调控政策加码背景下,土地市场仍然火热。 北京、广州和南京等地土地拍卖,房企拿地热情不减。

3月30日,南京土地市场迎来号8宗土地的网上拍卖,包括3宗纯住宅用地,2宗商办用地和3块商住地,这8宗地的总出让面积为万平方米,经过2个多小时的竞价后限价的地块全部达到最高限价。

而广州海珠区的地块吸引了包括保利、万科、碧桂园、越秀、华润、金地、中海、雅居乐、厦门建发、绿地等房企参与竞拍。 最终,时代力压群雄以总价亿元并配建万平方米摘下该地块,折合楼面价高达每平方米元。   中国指数研究院的数据显示,今年第一季度全国300个城市住宅用地共成交亿平方米,同比增长%;各线城市成交量均增长,其中二线城市同比增长%,增幅最大。 中原地产研究中心统计数据显示,今年第一季度拿地最多的20大房企招拍挂拿地总金额超过亿元,同比2016年同期拿地最多的20大房企合计拿地上涨了75%。

  中国指数研究院认为,今年以来地方政府加大推地力度,特别是热点一二线城市为缓解紧张的供不应求矛盾,住宅用地推地力度较大,其中一线城市推地量几乎翻倍增长。

随着推地量的增加,企业“补仓”意愿的提高,住宅用地成交量价呈现上行态势,但部分城市住宅用地成交量已接近或超过去年全年的半数,在地价高涨的背景下,未来存在新一轮库存积压风险。   随着政策面的收紧与市场调整期的到来,热点城市的地王风险也在增加,不仅会波及房企自身,还可能会波及金融机构,甚至金融机构背后的个人投资者。 一旦楼市进入调整阶段,“地王”项目有可能因此陷入困局。 因此,各房企的拿地方式渐趋多元化,以此将成本控制在合理水平。 市场资料显示,2016年万科持续探索多元化的土地获取模式,通过合作、股权收购、代建等方式合理控制获地成本,全年新增项目中有%通过合作方式获取。

此外,许多房企也积极布局一线城市的旧改,仅深圳一地的旧改项目,恒大手上项目的市场售价货值就达6000亿元。   不过,很大程度上地价高意味着房价高,“地王”最终都希望能够蝶变成楼王,但疯狂过后是不是所有地王都能如愿?  关键词阅读:土地市场调控政策房企地王招拍挂责任编辑:张振江。